Mindre boende - Eller leva i lyx?

Jag tycker alltid det är intressant att diskutera och senaste inläggen har definitivt bidragit till intressanta diskusisoner. De har varit lite politiskt laddade så det är dags att reflektera över ett annat spartips från listan som inte är lika politiskt. Det här inlägget handlar om hur min bostad påverkar min ekonomi och hur jag reflekterar över mina val.

Skaffa ett mindre boende - ett mycket bra spartips....men inget för mig längre.

Man brukar säga att en genomsnittsfamilj lägger någonstans mellan 30-50% av sin lön till sitt boende. Till det brukar man räkna de fasta kostnaderna. Därför är det inget snack om saken att det finns tusenlappar att spara på ett mindre boende. Lite beroende på vart man bor i landet så kostar boendet ganska mycket pengar per kvm.

Det bästa är att det spelar faktiskt ingen roll om du äger din bostad eller hyr din bostad. Effekten av att öka eller minska sin bostad är lika stor. Av någon anledning så verkar det tyvärr vara som så att många låginkomsttagare (20000-24000/mån?) inte äger sitt boende själv....utan de hyr från någon förvaltare. Alla jag känner som förespråkare hyresmarknaden lever i någon form av utopi att det är "farligt att äga eller investera". Man är rädd för riskerna helt enkelt. Trots att jag då påpekar att man då betalar en saftig premie för att undvika dem - som bara blir större och större för varje år (ackumulerat) - så bor de kvar.

Annat brukar det vara med personer som tar tag i sin ekonomi, de äger ofta sitt boende oavsett om det är villa eller lägenhet. Men det som är likvärdigt mellan de två lägrena är att boendekostnaden fortfarande är en mycket hög avgift i förhållande till inkomsterna.

Exempelvis så bor jag i en lägenhet på 96kvm (vilket är ganska stort jämfört med vad jag bott tidigare). En prislapp på en bit över 2,000,000:- ger en kostnad på nästan 22000:-/kvm. Antingen sparar man ihop till det eller så gör man som majoriteten av svenska folket (mig inklusive)...man lånar upp det. Efter att kontantinsatsen då är avdragen så ger det ett lån på ca 1,700,000:-. På lånet skall man både betala ränta och ammortera och utöver det måste man såklart betala en underlig form av "hyra" till sin bostadsrättsförening eftersom man i Sverige inte kan äga sin lägenhet på riktigt i en BRF.

Summerar jag ihop vad det kostar mig så ligger det i runda slängar på 14000:-/mån...eller ca 146:-/kvm i mån. Jag har personligen valt att lägga min totalkostnad på ungefär samma kostnad som det skulle kosta att hyra en lägenhet i motsvarande storlek. Där jag bor så är det betydligt dyrare att hyra 3:or och 4:or per kvm än det är med 2:or. 1:or är alltid dyra p.g.a studenter 3000:-/mån på 10-20kvm inte ovanligt.

Min poäng här är egentligen bara att jag också lägger en ganska stor del av min nettolön på min bostad. Räknar jag in försäkring, el, internet och övrigt så smiter det upp till 17000:-/mån. Då är jag uppe och nosar på 50%-strecket i fasta kostnader. D.v.s inom snittet på riksnivå.

För att sätta det i perspektiv så har jag bott i en större 2:a, givetvis BRF, större delen av mitt liv och det har fungerat alldeles utmärkt. Skulle jag köpa motsvarande idag skulle det gå lös på ca 1,100,000:- för drygt 55kvm. En snabb uppskattning är att jag utan tvekan skulle kunnat halvera mina boendekostnader genom att flytta till något mindre.

Utan att räkna på det i detalj så upskattar jag att jag skulle sparat någonstans mellan 6000-10000:-/mån på att bo mindre.

Hur tänker jag där egentligen? 6000-10000 är extremt mycket extra att spara!

Jag känner som sagt var att jag inte vill gå tillbaks till något mindre utan att "livet" skall gå i rätt riktning. Tittar jag därför 30 år in i framtiden så bör min nettoförmögenhet (när jag säljer av allt jag äger) öka för varje år som går. Den här lägenheten köpte jag mest som en investering på lång sikt då det är i en bra förening med låga avgifter samt att det nästan finns en total avsaknad på större lägenheter i orten där jag bor. Det är m.a.o en framtidsinvestering.

Det var ett ekonomiskt beslut som förhoppningsvis kommer att påverka min ekonomi positivt långt in i framtiden. Jag är helt övertygad om att på en 10-års period så är det en bra investering. Just nu påverkar det dock mina driftskostnader negativt med ca 6000-10000:-/mån mot vad jag hade kunnat ha.

Frågan som är aktuell är därför helt klart: Kommer min investering i mitt boende på 6000-10000:-/mån avkasta bättre än börsen? Jag kommer inte att besvara mina tankar kring det då jag ser på saken annorlunda.

Till saken hör också att min tidigare bostad jag sålde också var stor och DÄR hade jag gärna velat bo kvar rent livsmässigt men tyvärr kan man inte bo med idioter i en BRF så det var bara att sälja och flytta. En BRF är en enorm risk för din privatekonomi och det måste man ta med i beräkningen att du får betala för andras slöserier på vatten/värme/sopor m.m.

Min rekommendation till er som möjligtvis äger en BRF är att se HELA ammorteringen som ett sparande till dig själv. Så se till att ammortera så mycket som möjligt så minimerar man dessutom risken att du står med en lägenhet som är värd mindre än ditt lån. Men mer troligt är ju att du får en bra netto-peng över när du sålt din lägenhet i framtiden.

Själv ammorterar jag 60,000:-/år och det ser jag som ett rent sparande. Det drar ner min nettoskuldkvot varje månad och det minskar min belåningsgrad varje månad. Räntan har den ingen som helst effekt på förutom några få kronor varje mån.

Jag ser dessutom ett stort ammorterande som någon form av marknadsgardering också. Men summerar jag ihop allt detta sår är det fortfarande billigare att äga en BRF än att hyra en likvärdig lägenhet. Så jag tycker verkligen att alla låginkomsttagare borde tänka om, ni kommer i hela ert vuxna liv bara betala till någon annan och 45 år senare kommer ni undra vad som hände?

Själv väljer jag därför att äga en betydligt större lägenhet än vad jag hade behövt. Det kostar mig en bra slant extra varje månad men jag tror definitivt att det är en bra investering på en 10+-års period. 

• Om 10 år kommer jag att ha ammorterat ner till 50% av ursprungslånet (1,700,000:-) och min portfölj kommer förhoppningsvis att täcka resterande 50% (om jag vill). Det är ändå en ganska så kort tidsperiod i sammanhanget. 
• Skulle jag då välja att sälja så är jag övertygad om att jag kommer få minst vad jag gav för min lägenhet och då kan jag få loss ytterligare 1,000,000:- (om jag behöver).

Jag har som sagt var alltid ammorterat ganska mycket på mina lån och det har jag egentligen inte haft någon nytta av förutom att bostadsmarknaden har gått väldigt bra de senaste 10 åren. Därför ser jag det mest som ett sparande vilket har gjort att de senaste 14 åren har jag kunnat gå från att bo på 50-60kvm till 96kvm och behålla samma belåningsgrad.

Utan tvekan hade jag inte kunnat leva "lyxigt i en stor lägenhet" idag om jag inte valt att ammortera större summor på mina tidigare lån. I mitt fall, när bostadsmarknaden går uppåt, så har varje ammorterad krona blivit ett netto-sparande vid ett bostadsbyte. Rent ekonomiskt är det ett ganska uruselt sparande med 0% avkastning. Men du får i.a.f tillbaka hela ditt sparande i kronor och ören! Rent ekonomiskt så hade det förmodligen varit bättre att ammortera mindre och investera i aktier, men då får du också tänka på risken att bostadsmarknaden går ner och du står det me den överbelånad bostad till slut.

Hur har min bostadskarriär sett ut då?

En ganska kort historik egentligen. 

• Men jag köpte min första bostadsrätt för 200,000:- som jag sedan sålde för exakt 1,000,000:-. 
• Därefter köpte jag en för 1,330,000:- som jag sedan sålde för 1,800,000:-. 
• Därefter köpte jag den lägenheten jag äger nu för 2,000,000:-. 

Den som kan matte inser att jag har gjort drygt 1,200,000:- i vinst på försäljningar. Staten tar extremt mycket av den här pengen (varför kan man ju undra eftersom de inte gör ett förbannat skit) och ca 200,000:- delades med min tidigare sambo. Så någonstans runt 650,000:- har jag fått behålla.

Men tro mig att 650,000:- inte är särskilt mycket pengar i dagens samhälle när ett normalt boende kostar en bra bit över 1,000,000:-.  Det råder dock ingen tvekan om saken att det har hjälpt mig i många situationer i livet att ha den tryggheten i ryggen.

Jag vet många kollegor som "tjänat" miljoner på bostadsmarknaden senaste 10 åren, men dem har dock inte använt det till att hålla sin belåningsgrad nere. Tvärtom har de också satsat på större och större boenden men med en hög belåningsgrad istället. Många använder sin lägenhet/villa till att låna upp på vid större renoveringar och sedan konsumera pengarna. Ammortera i 2-3 år och sedan göra om samma sak.

För er i samma situation så blir jag faktiskt lite orolig för er. Ni tar en oerhört stor risk att ligga så högt belånade. Nu tror jag i och för sig inte att vi hamnar i en situation med 4% räntor på väldigt lång tid...men det hade varit intressant att se hur ni hade hanterat endast dubbelt-upp mot nu. Jag tror som sagt var inte att ni ens har en chans - att under hela ert liv - bli skuldfria.

Ingen som arbetar betalar av ett lån på 4,000,000:- under sitt arbetsliv (35år). Det skulle i.s.f motsvara ammorteringar i 10,000:-klassen/mån och det känner jag ingen som gör. När räntan väl vänder så kommer det förmodligen inte finnas köpare i den prisklassen som ni begär för att bli skuldfria. Risken är ändå ganska stor att det blir ett liknande scenario som i USA.

Ni kanske inte behöver sälja, för vi är ändå relativt skyddade i Sverige, men om ni behöver sälja av olika anledningar så är risken ändå överhängande att det finns få köpare med god kreditvärdighet.

Så för att avsluta detta inlägget....jag väjer att bo lite större, lite lyxigare, lite friare och gör bedömningen att på längre tid är det värt kostnaden.