Hemfosa - mina tankar om SBB

Veckans stora nyhet är att SBB lagt ett bud på Hemfosa på 126:-/stamaktie. Det är en saftig premie på över 20% mot tidigare stängningskurser och 2019 har bjudit på en hel del uppköp och även utköp hittills. Nu är det alltså dags för Hemfosa för andra gången.

Varje gång något sådant händer med ett innehav i sin portfölj så bör man ställa sig frågan hur man ser på affären. Jag ogillar inte SBB som bolag egentligen, ungefär som med Nyfosa tror jag att det blir bra i framtiden. MEN från ett utdelningsperspektiv så är SBB inte rätt bolag att äga kommande åren.

Hur tänker jag göra?

Jag tycker att direktavkastningen är på tok för låg i SBB i förhållande till vad jag tappar med Hemfosa. Så jag kommer inte att behålla SBB. För nävarande har jag ett par andra fastighetsbolag i portföljen (Hufvudsataden, Wallenstam, Castellum) som har relativt låg direktavkastning men bättre tillväxt. För samma direktavkastning tycker jag det ser bättre ut på annat håll.

SBB kommer säkerligen leverera bättre och bättre avkastning med åren men för min egna del så räcker det med Hufvudstaden och Wallenstam som tillväxtaktier i Fastighetssektorn. Jag gillar heller inte att SBB "egentligen inte har pengarna" till att köpa ut Hemfosa utan att de tänker finansiera det med en emission.

Det sticker också lite i mitt öga att Hemfosa har en bra spridning på sina utdelningar fördelat över hela året och det är bannemig inte lätt att hitta motsvarande alternativ i Sverige. För att göra det ännu mer jobbigt så delar Hemfosa också ut pengar i Januari månad - en annars mycket tuff utdelningsmånad.

Vilka alternativ funderar jag på?

Hemfosa har varit en mycket bra affär för mig hittills och jag kommer behöva deklarera en saftig vinst på uppköpet, följer jag min strategi till punkt och pricka så kommer jag att kunna ersätta Hemfosa med 2 andra fastighetsbolag.

Jag står  i ett vägval mellan att köpa in 2x10,000:- direkt i två andra fastighetsbolag eller att ta det lite lugnare och fördela inköpen över längre tid och därmed passa på att fylla på i Realty också.

Bolagen jag har spanat in istället är:

• -Wihlborgs
• -Atrium Ljungberg
• -Klövern
• -Corem
• -Platzer

Jag tycker Corem ser väldigt intressant ut som ett tillväxt-case med en OK direktavkastning. Ett likvärdigt bolag är Platzer där jag tror att de har en bra framtid med tanke på alla byggprojekt i storstäder.

Whilborgs och Atrium Ljungberg ser jag som starka kandidater till att ersätta Hemfosa rakt av, personligen ser jag en något tuffare marknad framöver för båda bolagen men de har gott om kapital och det lär inte vara någon fara för utdelningar kommande åren.

Klövern är också ett mycket intressant case med bra tillväxt.

Som vanligt är det svårt att välja fastighetsaktier då utbudet är ganska stort och många bolag ser riktigt bra ut både historiskt men även inför framtiden.

Nu har jag dock "bara" ca 18,000:- att fördela över nya fastighetsbolag och min strategi är att ha en likviktad inköpsstrategi så om jag väljer att köpa in alla 5 bolagen så kommer jag (på sikt) att öka med 50,000:- i fastighetssektorn istället för 10,000:- som Hemfosa bestod av sedan tidigare.

Förutom Hemfosa är Kinnevik påväg bort

Tyvärr blir jag av med två bolag som jag gärna hade behållt. 2019 har varit ett "tufft" år ur den aspekten att det har varit en hel del uppköp, utköp och försäljningar i större skala.

Kinnevik kommer också att försvinna p.g.a att de helt vänt om i sin strategi och jag vill inte ha det i portföljen efter deras strategiomvändning. Millicom kommer jag att behålla och för resterande pengar är jag osäker på vad jag vill äga istället.

Det är med andra ord "stora" förändringar i portföljen påväg mot slutet av 2019! Det kommer såklart en uppdatering med aktiva val när det är dags!

Deklarera rätt - Använd Lex Asea till Hemfosa/Nyfosa!

Jag har precis börjat med min deklaration och som vanligt tar det en väldans massa tid att gå igenom alla transaktioner jag gjort under föregående år och det är därför jag börjar i tid. För dig som sparar i ISK är detta inlägget kanske inte intressant - men du kan få en inblick i vad man behöver sätta sig in i om du skulle vilja gå till en vanlig aktiedepå!

Jag tänkte visa ett exempel på hur man deklarerar enligt "Lex Asea" med Hemfosa/Nyfosa som exempel då Skatteverket i år gjort bedömningen att vi kan använda oss av Lex Asea för den utdelningen!

Många av er tycker säkerligen det är krångligt med en aktiedepå och väljer därför den enkla vägen så man slipper sätta sig in i hur systemet fungerar. Jag garanterar att SKATTER är KRÅNGLIGT och tar MYCKET tid varje år!

Varför jag väljer att göra det kan ni läsa om i flera tidigare inlägg (använd sökfunktionen uppe till vänster). Det korta svaret är att man kan skatteplanera, den är politiskt stabil (skatter ändras inge med sittande regering) och de flesta bolag på börsen nyttjar skattetekniska fördelar enligt skatteverkets rekommendationer som ibland blir svåra att utnyttja om man inte har en aktiedepå.

Vad är Lex Asea?

Många av er kanske inte känner till det så det korta svaret är att det uppstod en tvist mellan ett bolag som hette ASEA som numer består av ABB. Som många gånger förr är det inte ovanligt att bolagsjurister, ekonomer, specialister anställda i ett privatbolag och dylikt är betydligt mer kompetenta än diverse offentligt anställda.

Man kom då på att det gick att göra en utdelning från ett moderbolag till ett dotterbolag skattefritt. Skatteverket tyckte annorlunda och utfallet av rättsprocessen blev helt enkelt att skatteverket fick ge sig och att man som ägare av moderbolaget helt enkelt fick ta del av utdelningen helt skattefritt.

Detta kallas för "Lex ASEA" och är egentligen inte alls "skattefri" som man kanske kan tro. Det innebär bara att man kan flytta "skatten" från ett moderbolag till ett dotterbolag genom "en skattefri dotterbolagsutdelning från moderbolaget".

På svenska helt enkelt att dina aktier blir mindre värda i Moderbolaget och värdet skjuts över i Dotterbolagets aktier som delas ut.

Praxis är att man får fördela värdet enligt kursfallet på utdelningsdagen och skatteverket ger såklart sina rekommendationer kring detta. Jag rekommenderar starkt att man följer skatteverkets rekommendationer för att undvika tjaffs även om du kanske har rätt. Min bedömning är att skatteverket sällan gör en bra bedömning av utdelningsdagens kursfall utan i bästa fall några % i närheten.

Det här är komplext och jag rekommenderar att läsa följande:
https://sv.wikipedia.org/wiki/Lex_ASEA
https://www4.skatteverket.se/rattsligvagledning/2067.html

Varför Hemfosa och Nyfosa som exempel?

Därför att skatteverket har för 2018 gjort bedömningen att Hemfosas utdelning av Nyfosa är av den s.k "Lex ASEA"-principen vilket innebär att du har rätt att tillämpa en skattefri utdelning av Nyfosa. Lägg inte för stor vikt på "skattefri" utdelning för du kommer definitivt skatta på din försäljning!

Problemet med en aktiedepå är att man måste beräkna sitt omkostnadsbelopp. Det innebär i praktiken att man skall deklarera vad man köpte sina aktier för, inklusive courtage, (omkostnadsbelop).

Sedan skall en viss % av det beloppet justerars till Nyfosa och ditt omkostnadsbelopp för Hemfosa justeras ned. D.v.s du flyttar helt enkelt ditt omkostnadsbelopp från moderbolaget till dotterbolaget motsvarande kursfallet på utdelningsdagen i moderbolaget!

Lät det komplicerat? Såhär funkar det i mitt fall!

1. Jag får gå in och kolla på aktiehistoriken hos skatteverket för Nyfosa och Hemfosa. Dem bestämmer i slutändan vilka bestämmelser som gäller och vad dem anser är lämpligt.

https://www.skatteverket.se/privat/skatter/vardepapper/aktiehistorik/h/hemfosafastigheter.4.15532c7b1442f256baebaee.html

Där kan man se att skattverket resonerar såhär:

"2018
Den 13 september 2018 beslutade en extra bolagsstämma i Hemfosa att dela ut samtliga aktier i dotterbolaget Nyfosa AB (”Nyfosa”) till stamaktieägarna i Hemfosa. Lex Asea är tillämplig på utdelningen. Av anskaffningsutgiften för stamaktier i Hemfosa Fastigheter AB bör 56 procent hänföras till dessa aktier och 44 procent till erhållna aktier i Nyfosa AB."

Då har jag all info för att kunna deklarerar denna "komplexa" utdelning.

2. Jag får gå in på min mäklare och kolla all min historik för mina Hemfosa köp och beräkna mitt genomsnittliga omkostnadsbelopp för Hemfosa.

I mitt fall så hade jag gjort några inköp i Hemfosa under 2019...

20180625 - 95st
20180904 - 33st
20181128 - 30st

Jag gjorde en teknikalitet och "skatteplanerade" mina hemfosa under 2018 också. D.v.s sålde dem med "förlust" för att kunna deklarera detta 2019.

20181217 - 158st 

Av dessa delades endast 128st ut till Nyfosa eftersom dem sista 30 köptes efter X-dagen för uppdelningen.

Mitt omkostnadsbelopp för 128st Hemfosa blev 14195:-

Eftersom det är uppdelat i två transaktioner så är det smidigast att beräkna det som två transaktioner i deklarationen för att det skall bli rätt.

Första köpet var på  10076:- och andra köpet var på  4119:-.

3. Det innebär att jag får flytta 44% av mitt omkostnadsbelopp till 128st Nyfosa. Jag måste därför behålla 56% i Hemfosa.

För att deklarera det så blir beräkningen följande:
100076*0,56 = 5642,56
4119*0,56 = 2306,64:-

Totalt: 7949,2:-

Skatteverket gör bedömningen att värdet på dina Hemfosas kurs vid utdelningen då blir 7949,2/128 = 62,10:-. Personligen vet jag att den stod betydligt högre än så och jag håller därför inte med skatteverket i den här bedömningen.

Resterande flyttas över till Nyfosa. D.v.s:

10076*0,44 = 4433,44
4119*0,44 = 1812,36

Totalt:  6245,8

Skatteverket gör bedömningen att värdet på dina Nyfosas kurs vid utdelningen då blir 6245,8/128 = 48,79 vilket heller inte stämmer alls med verkligheten. Jag sålde mina Nyfosa t.ex på en kurs runt 44:- med en helt OK vinst.

Såhär brukar det se ut när man följer skatteverkets rekommendationer att det sällan stämmer med verkligheten.

4. Sist men inte minst så deklarerar jag min försäljning av Nyfosa efter att ha flyttat över ovanstående belopp. Det ser då ut såhär i deklarationen:

Hemfosa

Nyfosa

5. Resultatet blir därför att eftersom skatteverket inte har koll på kurserna så gör du en vinst på Hemfosa (som du egentligen inte gjort eftersom skatteverket anser att ditt GAV var lägre än det faktiskt var).

I motsvarande riktning kommer du göra en förlust på Nyfosa eftersom dem påstår att din inköpskurs var högre än den faktiskt var.

Lite beroende på vad din långsiktiga strategi är så kan det vara bra eller dåligt. Hade jag bara sålt av Nyfosa och valt att behålla Hemfosa utan att deklarera det i år så hade jag därmed gjort en förlust på Nyfosa.

Så förutom att jag fick hela värdet av aktierna vid försäljning så hade jag dessutom fått en kapitalförlust på drygt 700:-. Det gör att jag hade fått tillbaks ytterligare pengar på skatten (ca 1/3) som kvittas mot förvärvsinkomster.

Varför använder företag då Lex ASEA?

Det korta svaret är att det är en skatteteknisk fördel för dig som aktieägare. Till skillnad från aktieutdelning, som beskattas direkt vid transaktion, så flyttar man bara omkostnadsbelopp mellan två bolag här enligt en fördelnignsprincip som jag visade ovan.

Du som aktieägare får sedan välja hur du vill göra men DU beskattas INTE för transaktionen! I just det här fallet så var det skattetekniskt fördelaktigt att behålla Nyfosa eftersom anskaffningskursen var betydligt högre än i praktiken.

Det hade varit så mycket enklare om jag använt en ISK och inte behövt bry mig. Men det är av just sådana här anledningar som jag väljer Aktiedepå eftersom man har ett helt annat spelrum att använda.

Ja det är jobbigt varje år, men enligt mig finns det väldigt många fördelar om man planerar korrekt.
Jag kommer köra lite fler sådana här exempel från oss som använder en Aktiedepå framöver - så att du vet vad du behöver ha koll på om du planerar på att byta!

Något speciellt någon funderar på/över inför deklarationen?