Är styrelsen viktig?

Inledning: Hela historien handlar om min irritation med BRF:er och deras styrelser men om du läser historien så är min slutpoäng längst ner (bara scrolla förbi) att du skall absolut se upp med dåliga styrelser vid investering i Aktier!

Jag köpte in mig i en ekonomiskt dålig förening som såg ut såhär (gamla):

Och min nuvarande ser ut såhär (nuvarande):

Jag körde förbi min gamla BRF i dagarna och såg att de hade påbörjat ett bygge av inglasade balkonger. Något de verkligen inte borde gjort med tanke på deras urusla ekonomi. Tidigare har jag ägt en bostadsrätt i denna föreningen och under den tiden var jag en mycket kraftig motståndare till detta bygget.

Styrelsen i den här BRF;en är den värsta jag någonsin haft att göra med under 15 år som ägare av BRF. Det är t.o.m det värsta jag varit med om under alla år som konsult. Historien om denna BRF:en är kanske inte intressant för dig som läsare. Men inlägget handlar om styrelser och principen gäller aktieägda bolag också!

Så jag vill reflektera över hur viktig det är med en kompetent styrelse som bevakar ägarnas intresse! Det påverkar i alla högsta grad dina investeringar och absolut din privatekonomi om du äger en BRF!


För att återgå till min dåvarande BRF:s styrelse och anledningen till att inglasning av balkonger inte var ett särkilt bra ekonomiskt beslut.

I sedvanlig ordning på årsmötet så röstades deras "ansvarsfrihet" igenom, trots att dem varit gravt ansvarslösa. Jag hade mängder med "bevis" på detta och argumenterade för min sak, men det framkom snabbt att absolut ingen ville lyssna på mig. Tyvärr var vi inte så många som var negativt inställda på det här och ännu färre som verkade förstå ekonomi. Då åkte jag till tingsrätten och stämde dem då dem inte följt reglerna - den korta varianten är att det gick min väg.  Föreningen fick inte bygga inglasade balkonger p.g.a en hel drös med teknikaliteter.

Jag skulle nog inte rekommendera någon att ta den fighten om man inte är van vid det eftersom du stöter på motstånd precis överallt och bor du i en BRF kommer alla att hata dig - speciellt dem som inte förstår ekonomi. MEN vill man ifrågasätta en styrelse så skall man komma med fakta och inte lösa argument - speciellt om man går den juridiska vägen. Så gör din research och läs på vad som gäller INNAN du bestämmer dig för att ta fighten!


Trots att jag "vann" visade det sig att det här beslutet bara var giltigt så länge föreningen inte uppfyllde diverse ansvarsfrihetskrav och att åtminstone TVÅ medlemmar i stämningen bodde kvar. Needless to say....samtliga sålde inom 3-4 månader inklusive mig själv och flyttade där ifrån. Och nu står alla stackars handlingslösa ägare kvar med problemet som styrelsen skapat.

Styrelsen väljs in av dig som ägare och med det ansvaret får dem mandat/rätten att fatta ekonomiska beslut som påverkar dig.

Vad vill jag ha sagt med detta?

Jo att det spelar ingen roll hur dåligt en styrelse sköter sig. Det spelar ingen roll hur mycket fel dem begår. Dem kan i princip knappt bli fällda för att vara ansvarslösa om dem sitter i en BRF.

Du måste övertyga resterande ägare om att dem betett sig så dåligt att dem skall hållas personligt ansvariga för sina beslut. I en BRF innebär det att du måste övertyga en majoritet av alla kompisar till styrelsen som bott där i 15+ år om att dem inte vet vad dem håller på med. Lycka till med det säger jag, BRF:er är en kompissekt!


I ett företag är det betydligt enklare att avsätta en dålig styrelse!


I ett företag är det här betydligt enklare. Juridiskt gör man på ungefär samma sätt men det som skiljer är att ägarna tillåter inte styrelsen att fatta dåliga ekonomiska beslut. Gör dem det så röstar man helt enkelt bort dem och de får avgå. Det hela grundar sig så klart i att de flesta som investerar i aktier har relativt OK koll på ekonomi. M.a.o om en styrelse fattar ett katastrofalt beslut så håller man dem också ansvariga och de kommer inte undan lika lätt.

Så vore det inte dags att man inför samma principer i BRF:er som det är i företag?



I de allra flesta företag så är ju VD:n högst personligt ansvarig för vad hela bolaget gör och får dessutom ta konsekvenserna oftast när någon anställd gör fel som VD:n borde kunnat förhindra. Jag är trött på att våra svenska vänsterpolitiker skyddar inkompetenta styrelser som bara drabbar enskilda ägare i en BRF.

Min situation var följande:

• BRF:en jag köpte i hade byggt nya lägenheter. Detta kostade ca 2,000,000:- per ny lägenhet. Jag köpte den för ca 1,400,000:-. De övriga fick sina till ett mycket bra underpris också. Allt sprillans nytt.Totalt investerade föreningen över 10,000,000:- i nya lägenheter som byggdes om från grunden i tidigare uthyrningslokaler.

Nackdelen då?

Jo måndadskostnaden per kvadratmeter var redan då ca 50% högre än snittet i staden men jag tyckte att det kändes ju OK med tanke på standarden och priset. Direkt efter vi flyttat in kom en höjning på ytterligare 500:-/mån för att täcka "kommande renoveringar". Man hade alltså inte ens täckt avgifter för gräs, träd och diverse annan dynga som alla medlemmar fick bekosta till sanslösa priser.

Till saken hör det att jag snabbt synade ekonomin i föreningen och det visade att den pensionerade ordföranden lyfte en årslön på ca 230,000:-/år från medlemmarnas avgifter för att göra jobb som redan betaldes till bl.a HSB för just vattning, trädgårdsskötsel osv. Dessutom lyfte han "vicevärdsarvode" på ytterligare 100,000:-/år. Totalt 330,000:-/år för att i princip inte göra ett skit som vi int redan betalar för till andra företag. Det låg såklart i hans intresse att lyfta denna ersättningen som pensionär.

 OBS! Jag utredde själv föredelningen av styrelsearvodet och majoriteten gick till ordföranden. Ytterligare 72000:- i Vicevärd för 2017!

Ungefär nu diskuterades det att dessutom börja glasa in balkonger och ytterligare en höjning på ca 800:-/mån. 

Problemet?

Jag hade en marklägenhet UTAN balkong och förväntades acceptera den skiten att få ytterligare 1300:-/mån i höjningar för något jag aldrig skulle kunna nyttja. Ungefär här började jag lacka ur på riktigt - speciellt när gubben till styrelseordförande dessutom yttrade orden:

"Men vi har ju betalt era lägenheter, så ni får bjuda oss på balkonger"

Jag ljuger inte. Det var exakt dem orden han sa!

Sagt och gjort blev det ett årsmöte där det röstades. Jag var extremt kritisk till styrelsens agerande när dem redan hade valt ut en leverantör (finns regler som säger att man absolut INTE kan göra så till att börja med) som dessutom fanns med för att övertyga resterande medlemmar om att dem skulle bygga.

Styrelsens motivering till den här leverantören var "Dem har bäst kvalitet"! Jaha tänkte jag på mötet, baserat på exakt vad? Nej just det...inte ett skit, dem har inte ens gjort en undersökning och det är min rättighet som ägare i föreningen att styrelsen skall kunna bevisa hur dem resonerar. Här var en av punkterna dem fälldes på i rätten. Senare visade det sig även att orföranden var god vän till någon inom bolaget - inte det minsta förvånande.

Vi började diskutera ekonomi och jag slängde iväg både det ena och det andra och mitt i detta påpekade jag att föreningen redan gått back 5,000,000:- p.g.a inkompetenta styrelsebeslut avseende de nya lägenheterna (inkl den jag bodde i). Alla bara suckade och tittade på mig (ynglingen) och tyckte jag var jobbig.

5,000,000:- Var alltså INGENTING för idioterna i den här föreningen. Det motsvarar för övrigt över 10 år i ammorteringar som den föreningen hade på den tiden. Men men dem tuffade på...

Sedan försökte jag argumentera med ekonomiska termer över hur dålig ekonomi föreningen hade:

• att hyran dessutom påverkar marknadspriser betydligt mer än en inglasad balkong, 
• att dessutom balkongerna absolut INTE behöver renoveras och 
• att detta INTE kan tolkas som ett renoveringsbehov utan en inkränkning i alla medlemmars bostadsrätt.
• Sist men inte minst att en styrelse i en BRF inte får fatta ekonomiska beslut som inte gynnar eller missgynnar samtliga ägare av en BRF exakt lika mycket enligt likgiltighetsprincipen. Påpekade en sista gång att lägenheter utan balkgon under inga omständigheter kan påverkas av detta behovet och jag krävde särredovisning av kostnaderna för detta.

Men likförbannat skrek folk en hel del ganska oacceptabla ord till mig och då ställde jag mig bara upp och sa att "vi syns i tingsrätten för så länge jag bor här byggs det inga balkonger iaf. ni har inte råd."

Och på det viset startades en process.

Men för att göra en lång historia kort....

Jag sålde nästan direkt med en helt OK vinst lite närmare marknadspriset för vad föreningen skulle tagit. M.a.o blev dem av med ett problem och jag löste min situation. Jag valde dock att gå vidare med hjälp av några andra medlemmar (yngre personer) som också förstod att det här var helt åt helvete att göra under dem här förutsättningarna.

Föreningen lånade ytterligare 15,000,000:- för att täcka kostnaderna för detta. Dem ammorterade drygt 500,000/år så nu har dem en skuld som sträcker sig över 65 år i framtiden med nuvarande ammorteringstakt.

Räntan på lånet sattes dessutom till 2,8% för ordförande hade ju förhandlat med banken ;-).

Vad kommer hända nu?

Förutom att föreningen nu har ca 65% högre avgifter än resterande BRF:er i staden så har marknadspriset i princip halverats på 2 år när man tittar på slutpriser. Några enstaka objekt sticker fortfarande iväg i pris men precis det jag förutspådde skulle hända har hänt. Nämligen:

• -BRF;ens lånekostnader har ökat drastiskt. 
• -BRF:ens avgifter har ökat drastiskt.
• -BRF:ens kreditvärdighet är endast C på många punkter.
• -BRF:ens lägenheter har minskat sitt marknadsvärde med drygt 50%.

Det finns ett oerhört stort samband mellan en Bostadsrätts marknadsvärde och avgiften du som ägare behöver betala till föreningen. M.a.o är det sjukt viktigt att styrelsen i en BRF fattar ekonomiskt sunda beslut då det påverkar samtliga medlemmar positivt eller negativt.

Och PRECIS som i vilket bolag som helst spå innebär LÅGA KOSTNADER ett högt marknadsvärde! Det är enkel ekonomi som BRF-styrelser verkar ha extremt svårt att förstå - för att inte säga deras medlemmar som är ännuvärre.

Vad har denna historien med Aktier att göra?

Det hänger ihop med att en styrelse i ett bolag eller en förening bör hållas ytterst ansvariga för sina ekonomiska beslut. Dem är trots allt framröstade för att bevaka sina ägares intressen. Och beroende på vilka beslut dem fattar kan det få positiva eller negativa konsekvenser för dig som ägare.

I en BRF är styrelsen relativt skyddad, men i ett aktiebolag är det inte svårare än att man avsätter dem. En styrelse skall inte sitta om den inte har ägarnas förtroende.

Det finns absolut ett samband mellan kompetenta styrelser och framgångsrika företag. Jag vet t.ex flertalet investerare som absolut undviker ökända styrelsemedlemmar och tidigare VD:s som fattat dåliga beslut.

Ett företags aktie värderas oftas baserat på lönsamhet. Lönsamhet är en direkt konsekvens av ekonomiska beslut som fattas av en styrelse.

Tänk över dina beslut och kontrollera gärna styrelsen om du är osäker. För inte vill du väl investera dina surt förvärvade pengar i bolag som har en styrelse som har en historik av att inte kunna hantera ekonomi?

Många gör misstaget att köpa in sig i en BRF med katastrofal ekonomi orsakad av en inkompetent styrelse.

Styrelsen i bolag bör absolut vara en viktig parameter vid aktieköp! Se till att du litar på den och att DU samtycker med deras strategi - annars blir du missnöjd!


Själv ångrar jag inte mitt köp av just denna bostadsrätten, jag var fullt medveten om situationen vid köp och min "exit" var ändå att sälja om det skulle vara väldigt illa. Det är ganska snarlikt att handla med aktier. Man behöver göra sin research och ha en strategi i både uppgång och nedgång.

Det är faktiskt inte alls dumt att ha en Exit-strategi om du själv gjort bedömningen att du behöver det!